Hỏi: Hộ gia đình ông bà Nguyễn Đức Thìn- Hoàng Thị Mai Chinh có thửa đất số 199, tờ bản đồ số 29 tại Khu 3 phường Vân Cơ được UBND thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 1/6/2011, trong đó ghi: Diện tích: 95,7 m2; Mục đích sử dụng: Đất ở: 54 m2, Đất vườn: 41,7 m2, Thời hạn sử dụng: Lâu dài.

Ngày 27/6/2011, ông bà Thìn- Chinh chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất này cho ông bà Nguyễn Đức Cảnh- Nguyễn Thị Hải Lý.

Xin hỏi, 41,7 m2 đất vườn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng được hiểu là loại đất gì (đất ở hay đất nông nghiệp) trong khi theo quy hoạch chi tiết sử dụng đất thì toàn bộ khu vực này là đất ở đô thị. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng 41,7 m2 đất vườn thành đất ở thì phải xin phép cơ quan nào?

Nguyễn Đức Cảnh, 24 ngõ 169 Thái Hà, Hà Nội

Trả lời: 95,7 m2 đất (cùng một thửa) trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông bà Thìn- Chinh được UBND TP Việt Trì cấp ngày 1/6/2011 gồm 54 m2 đất ở, 41,7 m2 đất vườn có thời hạn sử dụng "lâu dài", tức là trên thực tế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã công nhận toàn bộ 95,7 m2 đất của họ là đất ở.

Nếu 41,7 m2 đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì thời hạn sử dụng đất không thể là "lâu dài".

Đối với trường hợp đất vườn không được công nhận là đất ở, Thông tư 17/2009/TT- BTNMT của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về ngày, tháng, năm đất vườn hết hạn sử dụng. Cụ thể, tại điểm e khoản 1 Điều 5, Thông tư này quy định: "Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi "đất ở: Lâu dài; đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất): sử dụng đến ngày... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 36 Luật Đất đai 2003 (về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép và không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền), ông bà Cảnh- Lý đề nghị chuyển mục đích sử dụng 41,7 m2 đất vườn thành đất ở không thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để được giải quyết, họ chỉ cần đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã, nơi có đất trong khi tiến hành các thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có nội dung điều chỉnh 41,7 m2 đất vườn tại Giấy chứng nhận của người chủ cũ thành đất ở trong Giấy chứng nhận của người chủ mới sử dụng đất).

Cần lưu ý, "xin phép" và "đăng ký" chuyển mục đích sử dụng đất là hai việc khác nhau; theo đó, mẫu đơn dành cho người sử dụng đất đề nghị giải quyết và trình tự xem xét, xử lý của cơ quan nhà nước đối với hai việc này cũng khác nhau.

Điều 133 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP (về trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép) quy định: "Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

Như vậy, hậu quả pháp lý của việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp phải xin phép thực chất là điều chỉnh nội dung ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho sát đúng với quy hoạch chi tiết sử dụng đất.

Luật gia Nguyễn Chấn